Reklama

Jak to działa? Pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego reguluje m.in. obrót określonymi ustawą nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym, tj. jeśli nabycie takich nieruchomości rolnych następuje między osobami fizycznymi oraz osobami prawnymi.

Do nabycia nieruchomości rolnej może dochodzić m.in. w  wyniku: sprzedaży, zamiany, darowizny, zasiedzenia, zniesienia współwłasności, stwierdzenia nabycia spadku, działu spadku, podziału majątku wspólnego, przysądzenia własności, wniesienia nieruchomości jako aport do spółki prawa handlowego, podziału spółki, przekształcenia spółki cywilnej w spółkę kapitałową, łączenia spółek kapitałowych.
W wypadku sprzedaży nieruchomości rolnej Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu tej nieruchomości. Natomiast Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo nabycia nieruchomości rolnej w wypadku, jeżeli nabycie danej nieruchomości rolnej następuje w wyniku:
•    zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub
•    jednostronnej czynności prawnej lub
•    orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub
•    innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego (w tym zasiedzenia, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych).
Powyższe uprawnienia (tj. prawo pierwokupu i prawo nabycia) polegają na tym, iż w wypadkach określonych w ustawie, KOWR przysługuje prawo „wejścia” w miejsce nabywcy i nabycia nieruchomości na warunkach określonych (m.in. przez strony umowy) oraz za zapłatą ceny lub równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej danej nieruchomości rolnej.
Jeżeli równowartość pieniężna nie wynika z treści czynności prawnej (orzeczenia sądu lub orzeczenia organu administracji publicznej) określenia tej równowartości dokonuje KOWR przy zastosowaniu sposobów ustalenia wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o  gospodarce nieruchomościami, tj. na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może skorzystać z prawa pierwokupu i prawa nabycia (tj. złożyć oświadczenie o nabyciu danej nieruchomości rolnej) w terminie miesiąca od otrzymania warunkowej umowy sprzedaży lub stosownego zawiadomienia.
 
PRAWO PIERWOKUPU NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ
Jeżeli KOWR przysługuje prawo pierwokupu określonej nieruchomości rolnej – strony transakcji (tj. sprzedający i kupujący) zawierają najpierw warunkową umowę sprzedaży, która powinna być niezwłocznie przesłana do KOWR.
Warunkową umowę sprzedaży nieruchomości rolnej należy przesłać do oddziału terenowego KOWR, właściwego ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości..
Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej KOWR może wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania warunkowej umowy sprzedaży. Przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące pierwokupu nieruchomości stosuje się w takim wypadku odpowiednio. Oświadczenie KOWR o  nabyciu danej nieruchomości rolnej na podstawie przysługującego prawa pierwokupu, składane jest w formie aktu notarialnego. KOWR wysyła zobowiązanemu z prawa pierwokupu ww. oświadczenie przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe, a  następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Uważa się, że zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia KOWR o  wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.
Jeżeli cena sprzedaży nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, KOWR może w  terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.
Niezłożenie w powyższym terminie przez KOWR ww. oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości, pisemne poinformowanie zobowiązanego o niekorzystaniu przez KOWR z prawa pierwokupu lub upływ zakreślonego terminu bez reakcji ze strony KOWR - oznacza możliwość zawarcia przez strony docelowej umowy przenoszącej własność tej nieruchomości.
Prawo pierwokupu nie przysługuje KOWR jeżeli:
1. nabywcą jest:
a) rolnik indywidualny i w wyniku nabycia następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą,
b) osoba bliska zbywcy,
c) jednostka samorządu terytorialnego,
d) Skarb Państwa,
e) spółka prawa handlowego, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będąca operatorem systemu przesyłowego albo posiadająca koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997  r. – Prawo energetyczne,
2. nabycie następuje za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, albo za zgodą, o której mowa w art. 29 a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (dotyczy nieruchomości rolnych nabytych po 30.04.2016 r. z Zasobu WRSP),
3. sprzedaż następuje między osobami prawnymi, działającymi na podstawie przepisów o  stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania – tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.
 
PRAWO NABYCIA NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ
Jeżeli następuje nabycie nieruchomości rolnej, w stosunku do której KOWR przysługuje prawo nabycia, niezwłocznie zawiadamia się o tym KOWR. Zawiadomienia dokonuje nabywca nieruchomości rolnej albo sąd, organ administracji publicznej lub organ egzekucyjny. Do zawiadomienia, obok dokumentu potwierdzającego nabycie nieruchomości rolnej, dołącza się wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek będących przedmiotem nabycia.
Zawiadomienie o nabyciu nieruchomości rolnej wraz z ww. wypisami z ewidencji gruntów należy przesłać do oddziału terenowego KOWR, właściwego ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości. Prawo nabycia nieruchomości rolnej KOWR może wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania skutecznego zawiadomienia. Przepisy dotyczące pierwokupu nieruchomości stosuje się w takim wypadku odpowiednio. Oświadczenie KOWR o  nabyciu danej nieruchomości rolnej na podstawie przysługującego prawa nabycia, składane jest w formie aktu notarialnego. KOWR wysyła właścicielowi nieruchomości ww. oświadczenie przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z  dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe, a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Uważa się, że właściciel nieruchomości zapoznał się z treścią oświadczenia KOWR o  wykonaniu prawa nabycia z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.
Jeżeli równowartość pieniężna (za zapłatą, której KOWR nabywałby nieruchomość) wynikająca z treści czynności prawnej rażąco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości rolnej, KOWR może w  terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa nabycia, wystąpić do sądu o  ustalenie równowartości pieniężnej dla tej nieruchomości.
Niezłożenie w powyższym terminie przez KOWR ww. oświadczenia o nabyciu danej nieruchomość lub pisemne poinformowanie właściciela nieruchomości o niekorzystaniu przez KOWR z prawa nabycia lub upływ zakreślonego terminu bez reakcji ze strony KOWR – oznacza, że KOWR nie skorzystał z możliwości nabycia tej nieruchomości.
 
Prawo nabycia nie przysługuje KOWR jeżeli nabycie następuje:
1.    na powiększenie gospodarstwa rodzinnego,
2.    przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego,
3.    przez osobę bliską zbywcy,
4.    w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego,
5.    za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, albo za zgodą, o której mowa w art. 29 a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (dotyczy nieruchomości rolnych nabytych po 30.04.2016 r. z  Zasobu WRSP),
6.    przez spółkę prawa handlowego, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będącą operatorem systemu przesyłowego albo posiadającą koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997  r. – Prawo energetyczne,
7.    w wyniku umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników,
8.    pomiędzy osobami prawnymi działającymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania – tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.
 
SKUTKI NIEZAWIADOMIENIA KOWR O PRAWIE PIERWOKUPU I PRAWIE NABYCIA
Zgodnie z art. 599 Kodeksu cywilnego jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Powyższe stosuje się odpowiednio do prawa nabycia.
Ponadto zgodnie z art. 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, nabycie akcji i udziałów w  spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. W szczególności nieważne jest nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, z  przyczyn o których mowa powyżej, oprócz osób mających interes prawny może wystąpić KOWR.


KOWR

27°C

Warszawa

Pochmurnie

Wilgotność: 32%

Wiatr: 17.70 km/h

  • 19 Cze 2018 28°C 17°C
  • 20 Cze 2018 27°C 16°C
Banner 468 x 60 px